2016兰州写字楼报告:多核时代来临

截止2016年8月31日,兰州在建写字楼建筑共有33个,可供应办公面积逾415万平,加上正在办理前期手续和土地整理的15个待建项目,合计145万平的待建面积,未来两年内,兰州写字楼建筑面积有望超过600万平,就区域来说,城关区、七里河区、安宁 区密集开发商业办公项目,开辟兰州商业地产的多核竞争时代。

新建写字楼城关居首 安宁居尾

主城四区新建写字楼供应量从大到小排列依次为城关区、西固区、七里河区、安宁区。其中,城关区在建办公地产项目共计17个,在建面积为140 万平,包括雁滩板块在建写字楼项目6个,面积为60万平;城关老城区在建写字楼项目8个,在建面积为55万平;城关黄河北办公产品项目3个 ,在建面积为25万平;

七里河区新增写字楼项目在建5个,在建面积为105万平;

安宁区在建写字楼项目8个,在建面积为50万平,

西固区在建写字楼项 目3个,在建面积为120万平。

另外,兰州还有15个写字楼项目正在土地整理及前期手续阶段,合计待开发写字楼面积达145万平。包括:城关东岗车辆上盖商业综合项目、 黄河春城等7个项目,预计写字楼供应面积为65万平、安宁中央商务区、天庆山河一品、正和广场等5个项目预计新增写字楼供应50万平、七里河区银滩国际中心、鸿森商业广场、银滩长城综合体等三个项目新增写字楼建面25万平以及西固金城中心项目预计新增写字楼供应5万平左右。

城关区在建写字楼逾140万平 五年内建400万平

截止8月31日,城关区在建写字楼项目共计17个,在建写字楼面积为140万平,另有办理前期手续项目7个,预计新增办公面积为65万平。根据城关区十三五规划,未来五年内,城关区还将建设50栋楼宇,发展400万平商业办公面积。

租金方面,通过58同城发布的城关区写字楼出租情况发现,雁滩5A级写字楼租金价格已经比肩城关核心区的租金。像万达广场租金每月可达到90-180元/㎡,酒钢算中心(海屸外滩银谷写字楼)每月租金在90元/㎡以上,而城关区核心区的写字楼物业价格基本上在90-200元/㎡*月,雁滩高新区写字楼租金在 45-60元/㎡*月,而东部市场写字楼租金在60-95元/㎡*月。

地铁建设+搭配综合商业+河景 安宁写字楼借势逆袭

据搜狐焦点网不完全统计,目前安宁区在建写字楼面积近50万平,还有正在土地整理以及前期手续写字楼项目50万平体量,其中大部分占据黄河风情线,借势兰州地铁1号线两穿黄河进入安宁,未来三到五年内安宁区写字楼项目大有逆袭城关、后者居上的趋势。

根据统计数据,目前,安宁在建写字楼面积约为50万平米,分别为鼎泰中汇广场、安盛大厦、中海广场、兰州航空总部基地、远达锦绣半岛 、兰州盛达广场、永新华世界湾、左岸广源中心等8个楼盘,其中有5个毗邻黄河风情线。待建项目有正和广场、天庆山河一品、联想科技城、安宁中央商务广场、众邦国贸中心等,预计新增供应面积为50万平。

安宁在建写字楼项目一般与大型商业综合体配套而建,消费客群延伸到周边居民、写字楼、酒店等。鼎泰中汇广场、中海广场、远达锦绣半岛、兰州盛达广场等均配建有标准的shopping mall的建筑形态,留有较大的公共活动空间,且能满足周边消费者购物、休闲娱乐等需求,业态更丰富。除此之外,安宁办公物业出现了新的产品形式,例如中海广场推出的MOHO公寓,兼顾商务办公与生活居家功能。

地铁建设为安宁写字楼市场发展带来机遇,地铁1号线在版块内设迎门滩站、世纪大道站,西联西固城,东达兰州西客站及城关核心区,能够与兰州商务中心区紧密联系。迎门滩密集进驻商业办公项目达到6个。在大交通配套建设的同时,开发商也主动出击,据了解,安宁部分项目开发商已经主动出资开辟道路,连接地铁1号线站点,为项目带来利好。

租金方面,通过58同城发布的安宁区写字楼出租情况发现,银滩河景写字楼楼龄在5年以内的,租金在55-80元/㎡/月,费家营商圈及周边租金在40-50元㎡/月,七里河桥河景写字楼租金在70+元/㎡/月。

规划给力 七里河有望升级为兰州第二商务中心

据搜狐焦点网统计,目前,七里河在建的办公楼项目有兰石·豪布斯卡、兰州中心、兰州中天健广场、甘肃互联网创新创业大厦、兰天国际广场等新增供应近105万平,待建项目有银滩国际商贸中心、鸿森商业广场、银滩长城综合体等。

除此之外,恒大帝景、中正马滩综合体、兰州物流公司地块以及华润机车厂合作开发项目等,还有其他大面积工业企业出城入园腾挪土地,这些土地转性成功后,按照相关规定,将分别有40%-60%不等的比例用来建设商业和办公地产。

据兰州城市四版规划,在安宁-七里河中心区和城关中心区设置总部经济区,重点发展楼宇经济,具体定位是区域商业金融中心、会展、文化体育中心,市级行政办公中心。规划以迎门滩、马滩、崔家大滩为核心,构筑市级商务服务中心。并且将兰州西客站定位为未来兰州新的市级商业中心 ,规划配置100-120万平方米商业面积,包括20万平的地下商圈、100万平西津西路北商业功能区。

七里河区出城入园可以腾挪万亩的优质的土地,加上大兰州规划给力,七里河正在迸出惊人的爆发力。

租金方面,据58同城信息统计数据,西站写字楼楼龄在5年以内的普通写字楼,租金在60-80元/㎡/月,租金最高的是5A甲级写字楼—兰州中心,在58上公布的租金为120+元/㎡/月,还有面积为55㎡的SOHO公寓,租金高达5000元/月。

西固区 打造兰州城西大型金融中心

据搜狐焦点网不完全统计,西固区在建写字楼项目3个,包括西固金融街、华奥商品直销中心、凯地华丽世家等,在建面积为120万平,还有办理前期手续的金城中心项目,预计新建写字楼5万平。

根据西固区2014-2015年区长报告显示,西固区要将西固金融街打造为十大骨干项目之一,其定位为兰州城西金融中心,目前已经有16家金融机构签订入驻合作意向书,西固金融街规划有3栋金融大厦、14栋写字楼等,金融街项目已经开建。

除金融街外,还签约建设凯地华丽世家及华奥商品直销中心、金城中心等,西固正在摘掉重污染黑帽,赶上大兰州发展步伐。

写字楼多核时代来临 未来机遇在地铁口、河景

除了主城区密集开发之外,兰州写字楼呈现多核发展的趋势,初现核心格局的板块有:城关核心区、雁滩板块、西客站板块、迎门滩马滩板块、西固城中心区等,这些区域已经有大型或多个写字楼项目在建,是兰州写字楼供应的热点区域。根据行业资深人士预测,未来兰州写字楼发展的机遇将是地铁口和河景休闲办公地产,地铁交通便捷性能能吸引更多的企业开发写字楼,而占据河景资源的休闲办公、个性办公将是未来兰州写字楼的一大亮点。

写字楼供应走高有三大原因

兰州写字楼供应面积领先于城市第三产业发展的速度,超出市场上对办公地产的需求,写字楼建设体量庞大,兰州写字楼走高主要有三大原因:

1.国五条直接促进商业性质土地出让,受宏观政策调控,住宅购买力被限制,开发商拿住宅用地被抑,加之近年来政府开始放量商业用地并要求企业最大限度集约用地,随行就市,开发商转而开发土地利用率高的商业地产项目;

2.兰州写字楼长期处于供应紧缺,2010年以前兰州写字楼项目处于青黄不接,且已有的写字楼设备陈旧,内部配套落后,物业服务欠缺,加上电梯、车位配比不够,企业需要能匹配形象,规划合理。配套完善先进的办公物业来“升级换代”,市场需求促使房企开发现代、高品质的办公产品;

3.大兰州规划建设吸引外来资本进兰投资,推动商务需求扩张,加上城镇化建设加快,城市向第三产业经济转型等,兰州机场、高速公路、环城道路、城市内部等对内对外交通扩建优化,预期办公需求增强。

需警惕买方市场出现租金恶性竞争

根据在建写字楼项目建设进度,预计未来2-3年,兰州写字楼市场将处于供过于求,对开发企业来说,要警惕出现同片区内写字楼产品出现价格战,开发商合理定价或建造具有更高性价比的写字楼才是竞争的王道。对写字楼投资客来讲,投资写字楼要结合城市发展趋势以及周边商业、交通、项目自身配套及优势等综合比较选择投资产品,“毕竟,写字楼与住宅不同,写字楼业主要拿到产权证耗时远比住宅要长,后期出租和出手转让的难度也不是住宅产品能比较的,限制因素较多,投资需谨慎”该业内人士谈到。

附:写字楼参考数据(以2015年兰州社会与国民经济统计报告为据)

经济增长:2015年全年完成生产总值2095.99亿元,比上年增长9.1%。第一产业增加值56.22亿元,增长5.9%;第二产业增加值 782.65亿元, 增长6.8%;第三产业增加值1257.11亿元,增长11.2%。其中,文化产业完成增加值60.91亿元,比上年增长18.72%,占生产总值的2.91%。

三产结构:由上年的2.62:41.23:56.15调整为2.68:37.34:59.98,与上年相比,第 一产业所占比重上升0.06个百分点,第二产业所占比重 下降3.89个百分点,第三产业所占比重上升3.83个百分点。

固定资产投资:全年完成固定资产投资1803.75亿元,比2014年增长11.99%。其中,项目投资1464.74亿元,增长14.96%。按三次产业分,第 一产 业投资39.59亿元,增长105.74%;第二产业投资379.40亿元,下降7.33%,其中工业投资364.58亿元,下降10.05%;第三产业投资1384.76亿 元, 增长17.15%。

房地产开发投资:完成房地产开发投资339.01亿元,比上年增长0.74%,其中住宅投资221.30亿元,下降1.19%。房屋施工面积4187.36万平方 米, 比上年增长14.94%。

本文来源: 搜狐焦点网 打印全文 责任编辑:zs36370
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