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蓄势待发 兰州楼市“小阳春”可期

2017-02-28 12:03

鸡年春节,火爆了一年的中国楼市也进入了短暂休眠模式,开年多地楼市量价齐跌。在整体市场处于政策调控下,进入相对平稳期,随着多地楼市调控的加强以及人口结构的改变,房地产市场或将出现变化。

据2月22日国家统计局公布1月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示,兰州新建商品住宅价格环比上涨0.3%,是继2016年11月、12月两月连续下跌后重返上涨态势;二手房同环比双涨,且是西北五省区省会城市唯一双涨的城市。但从新建商品住宅分类价格指数看,兰州90平方米及以下的户型价格环比下跌0.1%,同比上涨3.0%,而90平方米—144平方米及144平方米以上户型的价格出现同环比双涨,这也从一定程度上反映出兰州市民对改善型住房的需求在上升。相关专家分析认为,兰州1月房价环比出现增幅,说明虽然楼市进入了营销淡季,但不排除此前兰州市区内很多房源已被消化掉的因素,致使市场上房源略显不足,房价随之有所上涨。

由此看来,短暂的沉寂之后,兰州楼市已经进入了新的提升和发展时期,虽然近期没有看到明显的楼市热闹局面,但各个楼盘都在蓄势待发,都想在今年的市场竞争中取得一定的份额。春节假期本就是传统的楼市销售淡季,今年春节又恰逢2016年四季度以来的楼市调控加码,1月各地开发商推盘量也明显减少,楼市成交整体清淡。那么,随着刚性需求不断得到满足,房屋供应量也得到释放,今年的楼市走向又将如何,这是摆在行业人士面前的一个主要的问题。

成交量总体平稳

受到春节假期影响,不少热点城市整个1月份的成交量较为清淡。深圳、广州等一线城市成交量下降较为明显,还有一些三四线城市也受春节影响,成交量有所下降。身处西北内陆的兰州,尽管从1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据上看房价实现了同比环比双涨,但据众多开发商反馈,其实际的成交量却依旧不温不火。

有业内人士认为,由于数据来源、网签滞后等原因,1月及春节期间的楼市成交数据变化,并不能准确呈现市场走势。2016年春节在2月份,所以从市场同比变化看,2017年1月市场成交量同比暴跌,2月暴涨这是必然。但这种签约的数据变化与市场无关,实际市场成交量依然延续2016年4季度的变化,走势平稳,未出现加速下调的现象。2016年房地产市场在经过暴涨之后已有所透支,加上部分房企去年业绩完成得不错,导致鸡年春节期间推盘意愿不强,因此成交量下降是正常现象。

调控效果初现

春节后兰州楼市冷清固然是受春节假期因素影响,但更重要的因素却是楼市调控收紧。去年9月以来,全国20多个热点城市密集出台调控措施,同年四季度市场热度骤降,部分三四线城市相继加入调控行列,这预示2017年房地产市场将告别疯狂回归理性。在2月23日举行的房地产和棚户区改造有关情况的新闻发布会上,住房和城乡建设部部长陈政高答记者问表示:针对去年一些热点城市房价上涨过快的情况,政府积极努力采取了限购、限贷、增加土地和房屋供应面积,整顿规范房地产市场,打击违规违法,同时正确引导舆论等各种调控措施,使得热点城市的房地产市场预期有所转变,房价过快上涨势头得到遏制,调控取得了阶段性成果。

从2016年四季度开始,各地严格执行限购政策,限制房地产住房信贷,促使房地产成交量大规模缩减。从深圳市近日公布的去年12月深圳房地产市场数据来看,成交均价已经连续三个月出现环比下跌。2016年第四季度,北京市场在“京八条”影响下,出现了非常明显的降温。专家认为,随着限购、限贷、限价政策的收紧,信贷资金紧张,以及租赁型房源供应的增加,2017年的楼市已经进入调整年。

预计在调控政策延续下,部分热点城市房价和地价涨幅均将暂时见顶,部分区域房价可能出现小幅回落。这一趋势将可能延续一段时间,一方面由于限价政策持续收紧,导致房企对房价的预期难以提升,推房上市意愿普遍不高;另一方面,买房人观望情绪浓厚,期盼房价下滑渐成市场主流。

资金变化影响深远

得益于去年销售行情较好和土地市场过热两个因素影响,兰州不少大中型房企手持现金,而货币政策收紧将对小型房企产生巨大的挤压效应,从而使行业进一步分化。而房地产是金融属性最强的行业,受冲击自然最大。房企仅剩的为数不多的融资渠道再受影响,对小型房企和现金流并不充裕的房企将产生不利影响。2017年必将是对房企融资能力的重大考验,或有房企熬不住。资金收紧,房企为保证现金流会加速推盘去化。下半年房地产市场或有调整,尤其是房价或有波动,资金紧张的小公司怎样渡过难关就成了摆在他们面前的一大重点难题。

2017年元旦过后,北京银行业率先宣布,提高房贷利率。这意味着商业银行对房地产行业定向“加息”了,而加息一直是抑制资产泡沫最有效的武器。同时,央行控制信贷总量的窗口指导也成了房企资金链的紧箍咒。近日,数家银行收到央行监管层窗口指导,由于1月份信贷规模猛增,要求不同程度地收缩信贷投放规模。而银行在执行层面则继续收紧房企的开发贷和个人购房按揭贷款。分析人士指出,一旦收紧信贷波及一手房,则将会影响开发商的销售回款速度从而限制公司现金流。

开年销售困难对兰州房企的资金链会造成很大压力,开发商的资金成本也会相应增加,他们会加快预售以回笼资金,并改善市场上的供需。同时,房企的拿地积极性大幅降低,快速销售、融资创新以及“开源节流”保障现金流安全是房地产上市公司未来需要重点关注的问题。

市场走势蓄势待发

2月3日,央行开始调整常备借贷便利利率,隔夜、七天和1个月利率分别上调35、10和10个基点,上调后的各项利率分别是3.1%、3.35%和3.7%。此次利率上调反映央行通过紧货币抑制金融杠杆政策意图进一步强化,未来不排除去杠杆进一步加码,也将对未来楼市走势造成压力。不论是房企买地卖房,还是作为消费者自己的投资,在降息周期内,可以闭着眼买,因为市场需求在投资推动下非常旺盛。但到了加息周期,生存原则就变得非常重要。专家分析称,短期房价涨跌看信贷,中期看土地,长期则看人口。因此,信贷是否收紧将是决定2017年楼市走势的关键因素。

从2016年市场供应看,一、二线城市土地成交金额刷新历史纪录,但实际入市的商品房住宅土地供应则刷新历史最低。所以选择投资或者自住城市,必须看土地供应量。因此,在春节期间人口流出多,春节后,返城人口多的兰州,成长性必然好,也值得在此买房。虽然当前市场交投意愿都不高,人气聚拢需要花费比以往更长的时间。但是按以往惯例,节后市场会逐步恢复活力,市场投放会逐步增加,3月小阳春指日可待。

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